巴中市新时代物业管理有限公司所属西锦苑物业管理处成立于2014年5月，主要负责经开区西锦苑安置还房一期前期物业管理服务工作。该小区占地面积93000平方米，建筑面积266324平方米，共有成套住房1984套，已入驻业主1724户，入驻居民8323人。管理处现有职工58人，其中具有中级以上职称管理人员28人，中共党员3人。
公司于2014年5月10日按照经开区管委会公开招标的要求，接管了安置还房工程—西锦苑物业管理服务工作。按照经开区管委会安排部署，先后开展了接房初验、选房登记、维护程序、办理入住、装修监管、开荒保洁、环境整治、建立档案、投诉上访处理、司法鉴定等一系列实际工作，为西锦苑安置还房民生工程付出了不少艰辛和努力。在完成大量的物管服务工作的同时，还劝阻了数次上访闹事人员，主动为政府减少不必要的麻烦，做了大量的群众工作。三年多来，公司坚持以“服务”立身、“诚信”做事的原则，深化服务内涵，塑造巴中物业品牌形象，在搞好服务工作的同时理顺完善管理工作，初步达到“操作规范化、管理科学化”的管理要求，使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作也取得了一定成绩，受到业主和地方政府的好评。同时，做到了讲政治，讲规矩，讲服从。该小区2015年被评为巴中市“物业服务优秀企业”、2016年被四川省住建厅评为“省优秀住宅小区”。
回顾三年多来的工作历程，主要具体做了以下几个方面的工作：
一、入住前期的工作
（一）熟悉小区各项设施、设备
自2014年5月进驻西锦苑后，我们为了尽快熟悉小区物业分布情况、设备安装情况，管理处全体员工不怕苦、不怕累，顶着烈日跑小区，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期的物业服务工作打下了坚实的基础，并受到了经开区和业主的称赞与好评。
（二）根据情况制定工作方案
根据小区的实际情况，完成了工作预案，提出合理的建议。在熟悉小区各项情况后，管理处针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案、安全管理方案、装修管理方案等，共计68项，并提出合理化建议34项，
（三）做好保安、保洁人员的岗前培训工作
保安、保洁工作是物业管理中的窗口，为了保证小区前期服务质量，我处安排保安、保洁人员提前培训 3天，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安、保洁人员的自身素质与业务技能培训，保证业主入住后有一个良好的精神面貌和业务素质的保安、保洁队伍为他们服务。
（四）做好业主入住前期的准备工作
迎接业主入住，顺利完成验收交接工作。在公司的指导和帮助下，管理处做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计10余项。根据“方便业主、服务至上”的原则，管理处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和监管，设置了业主入住须知、入住手续办理流程图、装修须知、，装修手续办理流程图等，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行。截止2015年12月底，西锦苑安置还房一期共计验收房屋1984套，验收公共设施设备176台（套），住户已选房1980套，已入住1980户。已通气、通水、通电1978户。
（五）建立物业管理制度
物业管理的规章制度是物业管理公司开展物业管理工作的依据。为了使物业管理工作规范化运作，我们依据国家有关法律，法规和建设部《城市住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等，借鉴省内外物业管理的成功经验，并结合各物业管理项目的实际制定了《住宅小区、办公大楼、商业大厦物业综合管理规定》、《给业主的一封信》和《住户须知》等，发至各住户单位。同时我们还分别制定了物业公司管理人员和服务人员的岗位责任制以及工作质量标准和考核办法，使物业管理工作有法可依，有据可查，做到依法管理，依法服务。
（六）小区的装修管理
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、小区装修管理规定等，并坚持每天不少于2次对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。三年多来共处理违章施工721起，均已全面整改。保证了房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐统一，完好美观。
维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，管理处紧密地与开发商、施工队、设备生产厂家联手，确定了维修程序和办法，基本达到无遗留维修工作的目标。三年多来共计接到维修投诉724起，完成697起，及时完成589起，完成率为92%，及时率为90%，开展房屋受损司法鉴定6次。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主正常生活工作不受影响。
二、入住后期的管理及服务工作
（一）运用载体，以创建活动营造温馨家园
驻西锦苑小区后，管理处运用电子显示屏、广播、宣传栏等多种载体宣传创建文明小区的意义及具体做法，动员居民参与创建活动，开展以培养“四有”新人为目标、以“三从八不”为主要内容、以“讲文明、树新风”为落脚点的社会公德行为规范教育活动，增进睦邻友好、和谐共处的时代新风貌；管理处坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神，业主的需要就是我们的工作中心，为业主开展全方位服务，让业主一进入小区就有一种温馨的感觉；管理处还开展了特殊关照业主的服务工作，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，受到了他们的称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、水电气费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，三年多来，先后为业主办理水、电、气、闭路电视等卡（证）共计4230份，服务工作受到业主良好的赞誉。
(二）房屋的管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。交接钥匙住户1984套，公共设施567套，建住户房屋装修档案1895份，房屋建筑基本外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%
（三）公共设施、设备的管理
为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，三年完成小型检修工作4876 次，应急维修工作987次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
（四）绿化管理
为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，针对原绿化施工单位在施工养护过程中出现的问题，及时加强绿化培植养护工作。加强绿化防护管理，制作简易警示牌、围栏，定期进行施肥和灭虫害管理，对枯萎、践踏损坏的苗木随时进行补栽，三年来共计补植苗木约100000余株 ，草坪4980平方米，绿化完好率达到90%。
（五）环境卫生的管理
环境卫生方面，除了专职保洁人员，管理处还针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手，定期或不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理。三年里 共计清理运输建筑垃圾10000余吨，生活垃圾1530吨，装修垃圾8000余吨，清掏化粪池900车（次），清理停车场、违规占道及卫生死角12000余平方米 。同时还加强了小区卫生检查工作，保证了小区卫生清洁美观。
（六）小区安全防范管理
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们制定了小区治安突发事件的紧急处理程序和消防应急处理程序的演练方案，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持定期培训和早会制度，提高员工的日常工作管理能力。严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，三年多来，保安人员多次制止了业主及外来人员在小区内乱停乱放车辆、车辆碾压草坪、占用消防通道等事件3000余起，调解矛盾纠纷800多起，处理突发事件2100多起，整个小区安全防范工作情况良好。
（七）做好对外协调工作。
搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动加强与街道、社区、城管、供水、供电、燃气、广电等单位衔接，并圆满完成申请门牌、委托合同、服务协议备案、水电气、通信等协议的签定和开通等工作。
（八）在管理处建立了党支部，构建起了以办事处党委、物业党支部、居民共同参与的管理体制，创新了工作载体，开展了多种形式的结对共建，充分发挥了基层党组织的先锋模范作用，解决了工作中的诸多难题。
（九）管理处与小区居民群众联系最直接、最密切，在了解他们的一些愿望后，物管处及时将信息反馈公司，公司根据实际迅速成立了人力资源公司，帮助了那些有就业愿望和就业能力的人员提供就业信息、搭建就业平台，做到了物业服务个性化、多样化和人性化。